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婚姻关系存续期间夫妻一方私自出卖房产无效案

—— 作者:广东经纶律师事务所 游植龙高级律师

[案情简介]

20028月,男方与女方登记结婚。200412月,男方以自己名义购得中山市某处1300平方米厂房。2006712日,男方以委托评估机构评估的价格60万元将该厂房转让过户给其姐夫A某。718女方向法院起诉离婚。提起诉讼后,发觉男方已将厂房出卖过户给其姐夫。730日,女方作为原告向中山市人民法院起诉,要求确认被告男方与被告A某转让房地产的行为无效。起诉前,女方委托了广东经纶律师事务所的游植龙高级律师作为代理人。

[难点及办案思路]

本案难点是:1、该厂房权属登记的所有权人只有男方一人,男方已将该厂房转让过户,其过户手续表面并无瑕疵;2、在价格上,经房地产所在地的中介评估机构评估,以其评估价60万元过户;3、受让人A某作为普通的第三人,并没有义务去审查出让人的婚姻关系现状,而保护善意第三人的权益是合同法和物权法所着重强调的。

那么,作为原告的诉讼代理人,如何代理本案?从哪个角度入手,是决定本案能否胜诉的关键。根据《婚姻法》相关司法解释,如果能确认受让人A某不是善意的第三人,本案就有胜诉的机会。就二被告交易的情况来看,如果以传统的方法只从其交易价格入手,显然难以取胜。那么,如何找到一个突破口,来证明受让人A某不是善意的第三人呢?经过思考和研究,游植龙律师决定从受让人A某与出让人男方的关系入手,来证明A某知道男方夫妻现状,因而其受让厂房时确非善意的第三人。代理思路是先说明男方为了离婚而有转移夫妻共同财产的行为和恶意,而A某作为男方的姐夫进行配合。但是,A某仅仅作为出让人的姐夫身份是不足够的,是不能令人信服地推定其不是善意的第三人。根据了解,游植龙律师注意到了A某在原告夫妻经营的工厂中工作、且曾在原告夫妻住处中一起共同居住至其夫妻离婚诉讼前才搬走,此细节对女方极为重要,也极为有利。于是,游植龙律师立即进行调查,在取得了相关证据后,胸有成竹地提出了如下代理意见:

(一)男方私自转移夫妻共同财产的行为昭然若揭。

综合本案的事实和证据,可以证明的事实是:

20064月,原告女方与男方因夫妻矛盾开始冷战;

515日,男方将夫妻共同财产银行存款300万元一次性转走、销户;

525日,男方留下书信一封声称要离婚并离开与原告共同居住地;

710日,A某与男方之胞姐搬离与原告共同居住地;

712日,A某与男方签订买卖协议,私自将诉争厂房转让过户;

718日,女方向法院提起离婚诉讼,而此时原告仍未知男方已将诉争厂房转让;

812日,诉争厂房租户仍未得知厂房被转让情况,男方仍称以后要继续收租,租金为每月2万元 。

由此可见:男方在与女方离婚期间,为了达到非法占有夫妻共同财产的目的,私自转移夫妻共同财产,将每月租金纯收入2万元、年收入24万元的诉争厂房以60万元的价格过户给其姐夫,尤其是在与其姐夫串通转移过户诉争厂房后,男方仍以所有权人身份向租户收取租金,其转移夫妻共同财产的行为证据确凿。

(二)A某并非善意第三人,其受让诉争厂房的行为不应受到保护。

我们知道,对于善意第三人的合法权益,理当予以保护。那么,在本案中,A某是不是善意的第三人呢?证据表明:A某并不是善意的第三人,事实和理由是 :

第一,男方胞姐、A某与原告夫妻,自2004年底开始便一同居住在原告住处,一直居住至原告夫妻提出离婚后,2006710日晚A某夫妇才搬离该住处。

第二,A某是男方的姐夫,二被告之间有着亲密的亲戚关系;

第三,A某在以男方名义开办的、由女方与男方一直共同经营的某厂任职员;

第四,诉争厂房每月租金纯收入2万元、年收入达24万元,A某对此十分清楚。如此丰厚的收益,竟然一次性以60万元的低价转让,显然不合常理;

第五,A某作为普通的一名打工者,受聘到原告夫妻的某厂工作后,连购买住房的能力都没有,而是一直居住在原告夫妻的住房中,突然能够一次性拿出现金60万元,不能令人信服。这也只能说明男方收取A某现金60万元只是表面的数字游戏,并无收款事实。

A某是男方的姐夫,一直与原告夫妻同住一屋,又是原告夫妻共同经营的某厂的职员,A某对原告夫妻非常熟悉,对原告夫妻之间的矛盾也十分清楚。2006525日男方因有离婚之意离家出走另住,A某对此非常清楚。一直至710日晚,A某夫妇因考虑到 原告夫妻之间的矛盾和离婚之意,觉得继续居住在原告女方家从情理上说不过去,才搬离该住处。

根据A某的答辩称,男方于20066月初即与其协商转让诉争厂房。根据A某提供的收款收据,A某在搬离与原告共同住处的前二天即78日,A某交付定金5万元给予男方,712日,便将权属原告夫妻共同财产的诉争厂房过户到A某自己名下,这意味着什么?

正是由于A某与原告夫妻间的同住、亲戚关系、以及工作聘用等非常熟悉的关系,尤其是在搬离与原告共同居住处的前二天,便与男方定购诉争厂房,在搬离与原告共同住处的第三天,便签订转让合同,将年租金纯收入达24万元的诉争厂房以60万元的价格转让给自己,A某作为一个正常的有理性的人,在非常清楚男方与女方之间离婚势在必行的情况下,完全有充够的理由相信男方此时是在转移夫妻共同财产,也完全有理由认为男方此时转让诉争厂房的行为绝不可能是男方夫妻双方的共同意思表示。如果受让者是一个既不知道男方转移夫妻财产的真实意图、又与女方素不相识的局外第三人,我们也许就没有理由要求这个第三人受让厂房时必须征得女方的同意。但此时此刻,以A某的身份、所处位置和特定状态,在受让诉争厂房时,他就有义务也应当征询女方有否出让厂房的意思。而此时,A某正居住在原告女方的家中,并且女方因经营需要与A某在某厂也时时见面,白天见面晚上同住一屋,近在身边,只要A某动口一问,便一清二楚了,但是A某却没有这样做。为什么?因为A某并不是善意第三人。他明知这是在帮他妻弟转移夫妻共同财产,也明知一旦让女方得知,其串通转移夫妻财产的行为便不可能得逞。

而事后的事实表明,二被告过户只是为了转移财产,诉争厂房实际所有权人仍为男方。在对租户的录音谈话中,租户仍不知男方将诉争厂房转移(且不论男方是否剥夺了租户的优先购买权),男方仍以所有权人身份称要继续以现金方式收取租金,而事实上租户在814日也支付了200678月份的租金共4万元到男方帐户中。并且,A某也不通知租户厂房过户的事实,A某如果是一个善意的第三人,他绝不会放着每月2万元的租金不收取。

由此可见,A某恶意与男方串通转移原告夫妻财产的事实清楚、证据确凿,A某绝对不是善意第三人。

我国《合同法》第五十二条第(二)、第(三)项规定,“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”、“以合法形式掩盖非法目的” 的合同无效;《民法通则》第五十八条第(四)、第(七)项规定,“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”、“以合法形式掩盖非法目的”的民事行为无效。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条第(二)项规定,“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”鉴于A某在受让诉争厂房时,以其身份、所处地位和状态,有充分的理由确信男方此时转让诉争厂房绝对不可能是女方夫妻双方的共同意思表示,但A某仍对同住的女方只字不提、有意隐瞒,A某存在着与男方恶意串通损害原告利益的事实,并非善意第三人,因此,二被告转让诉争厂房的合同及将厂房过户的行为无效,A某的恶意受让行为不应受到法律保护。

(三)在过户的手续上看,二被告虽然千方百计制造表面上的合法形式,但也掩盖不住其转移夫妻共同财产的非法目的。

1、二被告在对原告夫妻共同财产之诉争厂房做重要处理决定即转让过户时,恶意串通,有意隐瞒,并未征询夫妻共同财产人女方之意见。

2、二被告表面上虽办理了过户手续,但实际上却无买卖诉争厂房之实。这可以从其后男方仍以所有权人身份向租户收取20067月、8月份租金以及A某不向租户主张收租权利可见一斑。

3、为了制造表面上合法的形式,二被告提供了某房地产评估咨询有限公司的《房地产估价报告》,将诉争厂房“交易课税”评估为61万元,而二被告以60万元合同价予以过户,企图以此来证明其过户的善意。但是,这绝对不能证明二被告的善意,理由是:

首先,善意与否只能从被告当时所处的环境和状态来判断,在上面,我们已经分析了二被告的恶意尤其是A某并非善意的第三人。

其次,低价转让可以作为考虑当事人是否恶意的因素之一,但在本案中,价格并不是考虑的核心因素。从本案来看,二被告签署的转让价格只是其表面上的数字游戏而已,因为他们并没有转让之实,所谓男方收取A某现金60万元并无事实存在,A某不可能一次性拿得出60万现金。更何况,从二被告串通虚假过户的手法来看,只要二被告愿意,男方出具100万元甚至200万元的现金收据,又有何难?

再次,某房地产评估咨询有限公司的《房地产估价报告》,其只是受男方的单方委托,不具有公正性;且其估价目的是“交易课税”,我们知道,为了避税而低评价格已是业界的一种常态。因而,该评估并不能准确反映每月租金纯收入2万元、年收入24万元的诉争厂房的真实价值情况。能够证明该评估不能准确反映诉争厂房真实价值情况的另一依据的是,据女方200696日委托某会计师事务所有限公司的评估,评估基准日即713日诉争厂房的市场价值是130万元。

综上所述,男方在离婚期间为了达到非法占有夫妻共同财产的目的,私下串通A某将夫妻共同财产诉争厂房转移过户,A某以其当时所处位置和状态,在没有任何理由相信男方此时转让诉争厂房是原告夫妻双方共同意思表示的情况下,仍拒不征询同住的女方意见,且有意隐瞒,其串通之恶意相当明显,直接损害了女方之合法利益。为此,请法庭主持公道,依法确认二被告转让诉争厂房的合同及将厂房过户的行为无效,维护权益受到损害之弱势妇女的合法权益,以维护社会正义。

[审判结果]

由于注重细节,调查取证到位,角度把握得当,思路清晰,理据充分,游植龙律师代理意见得到了法院的采纳。200610月,中山市人民法院作出一审判决,确认男方与A某转让房地产的行为无效。A某不服提起上诉,20073月,中山市中级人民法院作出二审判决,维持原判。

在游植龙律师的代理下,本案女方一、二审均胜诉,取得了良好效果。

(2007年9月1日)

 本文作者:游植龙
      广东经纶律师事务所 高级律师
      广州市律师协会婚姻家庭法律专业委员会 主任
      联系电话:13802726525 邮件:oklawyer@126.com


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